Immobilier

Immobilier : la cave, un bon plan pour investir ?

Investir dans l'immobilier locatif avec un budget limité ? C'est possible. Conjuguant prix accessibles à l'achat et rentabilité à la location, les caves s'affichent comme le dernier bon filon.

 

Investir dans une cave fait, en théorie, figure de placement plus rentable et moins risqué que l'investissement locatif classique (studio ou appartement) à condition de choisir avec soin le bien et le quartier. « Ce type d’investissement est avant tout un investissement immobilier », rappelle les Notaires d’Ile-de-France. « De fait, l’emplacement est le critère numéro 1 à respecter pour les investisseurs désirant acquérir ces biens spéciaux. »

 

Combien pour une cave ?

Pour devenir propriétaire d'une cave, il vous faudra compter en moyenne entre 1.000 et 3.000 € par mètre carré en fonction de la localisation, de l'accessibilité et de l'état de la cave. Sachant que la surface moyenne louée se situe entre 6 et 8 m², vous pouvez donc investir dans un bien dont la surface est recherchée, pour un budget tournant autour de 6.000 à 24.000 €. La variation des prix d’achat d’une cave d’un arrondissement à un autre, d’un quartier à un autre, ou d’une ville à une autre peut être conséquente. Alors, pour atteindre un rendement locatif performant, mieux vaut ne pas surpayer son bien, et réaliser un taux d’occupation à l’année optimal.

 

Quelle fiscalité pour les caves ?

Les loyers perçus au titre d’une location de cave sont des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Si les revenus sont inférieurs à 15.000 €, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime du « micro-foncier ». Ce dernier donne droit à un abattement forfaitaire de 30%.
Le régime classique n’offre pas d’abattement mais une possibilité d’imputer toute charge liée au bien et assumée pendant l’année civile.
Si les revenus dépassent 15.000 €, le régime réel s’applique automatiquement.
Enfin, le taxe d’habitation sera exigée si la place est dépendante de votre logement. Ce n’est pas le cas si elle est à plus d’1 km de votre domicile. Renseignez-vous sur son montant.

 

Quatre raisons d’investir dans une cave 
- Une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation
- Une location et une revente facilitée
- Une législation souple comparée à celle des logements d’habitation  
- Un investissement limité et de faibles charges 

 

La SCI

 

En utilisant ce montage juridique, ce n'est pas vous qui achetez personnellement, mais la société par l'intermédiaire de vos apports. En d'autres termes, c'est la SCI qui est propriétaire du logement. Vous êtes uniquement titulaires de parts en proportion de vos apports.

Constituer une SCI n'est pas très compliqué : deux personnes suffisent sans qu'un capital minimal ne soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts et l'inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

 

Le fonctionnement de la SCI

La durée de vie d'une SCI est au maximum 99 ans. De quoi être tranquille pendant un bon moment. Cette durée est un facteur de stabilité. En effet, l'un des associés ne peut pas demander la liquidation de la société avant que le terme ne soit expiré. En outre, ce sont les statuts qui fixent « les règles du jeu ».

 

La grande liberté d'organisation de la SCI autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.